Energiebedarfsausweis, Sanierungspflichten, Wasserrahmenrichtlinie, EnEV und zwei rauchende Köpfe…
Bereits im Ersten Teil unseres kleinen Hauskauf-Tagebuchs haben wir von einigen versteckten Gefahren und Kosten gesprochen. Und wenn man so schön denkt man hätte alles im Blick, tauchen weitere unerwartete Herausforderungen auf! Während wir also auf unseren Notartermin warten, nutzen wir die Zeit um ein wenig mehr zu recherchieren und uns in die Materie einzulesen!
Der Grundbuchauszug
Das ist von allem noch das Unkomplizierteste. Ein Grundbuch gestaltet sich recht übersichtlich, trotzdem sollten ein paar Dinge unbedingt geprüft werden! Darunter fällt zum Beispiel die korrekte Bezeichnung der Flurstücke und auch die entsprechende Wirtschaftsart (Gebäude- und Freifläche). In der Abteilung I stehen dann die aktuellen Eigentümer. Auch dies gilt es zu überprüfen. Auskunft über Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden findet man in der Abteilung III. Hier ist wichtig, dass alle Schulden gelöscht sind, da man diese sonst beim Kauf übernimmt!!!
Der Energiepass oder Energiebedarfsausweis
Seit 2014 ist es vorgeschrieben bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien einen Energiepass vorzulegen. Dieser muss bereits in der Annonce stehen und wird bei der ersten Besichtigung übergeben. Die Realität sieht allerdings etwas anders aus. Die Überprüfung eines solchen Ausweises ist allerdings äußerst wichtig! Denn seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen gewisse Grenzwerte beim Energieverbrauch eingehalten und diverse Maßnahmen ergriffen werden, dies zu gewährleisten: Dazu zählen die Ausstattung sämtlicher Heizkörper mit einem eigenen Thermostat, ein höchstens 30 Jahre alter Heizbrenner, gedämmte Warmwasserleitungen und die Dämmung der Decken. Hier stünden die Mängel zwar so nicht direkt im Energiepass, jedoch kann man an Hand des Verbrauchs nachrechnen, ob diese Maßnahmen ausreichend erfolgt sind. Nach Kauf hat man dann zwei Jahre zeit diese Mängel zu beheben. Tut man das nicht könnten Bußgelder bis zu 25.000€ drohen. Das ist eine betrachtliche Summe und daher ist es wichtig, diese Punkte zu klären!
Das Baulastenverzeichnis
Im Gegensatz zu den im Grundbuch eingetragenen Grundlasten gibt es weitere so genannte Baulasten. Diese stehen im Baulastenverzeichnis des jeweiligen Bauamtes und eine Einsicht muss in der Regel schriftlich beantragt werden. Baulasten könnten zum Beispiel sein, dass einem Nachbarn ein Bebauungsrecht auf das eigene Grundstück gegen Entgeld genehmigt wurde. Das wiederum würde später bedeuten, dass man einen Teil seines eigenen Grundstücks nicht bebauen darf. Reinschauen lohnt sich also wieder!
Satzungen der Gemeinde
Hierunter fällt eigentlich alles was besondere Nutzungen angeht. Wäre zum Beispiel die eigene Grundstücksfläche als Naturschutzgebiet ausgewiesen, dürfte man hier kein Feuer machen. Generell können in der Gemeindesatzung viele Sonderregelungen auftauchen, die man im Vorfeld beachten sollte. Die Gemeindesatzung ist in der Regel immer auf der Homepage der Gemeinde zu finden.
Die Gebäudeversicherung
Nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags gibt es einen kurzen Zeitraum wo das Haus quasi in der Luft hängt. Es erfolgt eine Vormerkung zur Grundbucheintragung, das Geld wird überwiesen und anschließend meldet sich das Finanzamt um die Grunderwerbssteuer einzutreiben. Sind diese Kosten ebenfalls beglichen, erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Das kann sich schon mal einen Monat ziehen und in dieser Zeit ist man noch kein richtiger Eigentümer, hat aber schon bezahlt. Sollte dem zukünftigen Eigenheim jetzt etwas zustoßen, wird es juristisch etwas kompliziert. Daher gibt es eine Gebäudeversicherung die man vom Voreigentümer übernimmt! Wichtig ist hierbei zu prüfen, ob die Versicherungssumme sich mit dem Kaufpreis ungefähr deckt. Denn was nützt es wenn man ein Haus für 100.000€ kauft, die Versicherung aber im Falle eines Brands nur 30.000€ auszahlt! Wichtig ist außerdem, dass diese Versicherung automatisch vom Käufer übernommen wird! Man hat dann nach Eintragung ins Grundbuch einen Monat Zeit, sich neue Versicherungsangebote einzuholen und bei Bedarf die Versicherung zu wechseln bzw. die Versicherungssumme anzupassen. Tut man dies nicht, greift die Mindestlaufzeit.
So weit erstmal zu den Stolpersteinen und Unsicherheiten die während des Hauskaufs auftreten können. Im dritten Teil schildern wir dann unsere Erfahrungen beim Notartermin…
